Opinie: “Wonen is een grondrecht, geen beleggingsproduct.”

De wooncrisis is geen tijdelijk fenomeen, maar een structureel probleem. De Belgische woonmarkt creëert ongelijkheid in plaats van kansen. De huurprijzen stijgen sneller dan de levensduurte en betaalbare woningen verdwijnen. Wie een lager of gemiddeld inkomen heeft, vindt nauwelijks nog een plek om te wonen. Hefboom-directeur John Vanwynsberghe pleit voor sociale en betaalbare huisvesting als fundament voor een rechtvaardige woonmarkt.

Volgens Vanwynsberghe hebben we wonen herleid tot een financieel product in plaats van een grondrecht. Hij legt bloot hoe politieke keuzes en financiële logica de woonkansen van duizenden mensen bepalen. “Sociale huisvesting is geen vangnet voor de zwaksten, maar de basis waarop een rechtvaardige en solidaire samenleving rust. Betaalbaar wonen is een recht voor iedereen, geen privilege voor wie geluk heeft.”

De wooncrisis is structureel

De Belgische woningmarkt kraakt in al haar voegen. “Vandaag zijn er 180.000 sociale woningen in België, maar bijna evenveel mensen staan op de wachtlijst. Dat is geen tijdelijk onevenwicht, dat is een structurele crisis.” De overheid investeert wel in sociale huisvesting, maar de hervorming van de sociale verhuurkantoren en huisvestingsmaatschappijen heeft voor grote vertraging gezorgd. “Door die massale fusies en herstructureringen zijn lopende projecten stilgevallen en de administraties leeggelopen. Er is wel degelijk budget beschikbaar, maar er wordt te weinig mee gebouwd.”

De vrije markt slaagt er niet in om de kloof te dichten. De klassieke redenering dat meer bouwen automatisch leidt tot goedkopere woningen, noemt Vanwynsberghe een halve waarheid. “Promotoren bouwen vooral in de hogere prijscategorie, waar de winstmarges groter zijn. Het zogenaamde trickle-down-effect bestaat, maar slechts beperkt. De nieuwbouwprijzen liggen 20 à 25 procent boven wat een gemiddeld gezin kan betalen en de woningen die beschikbaar komen zijn vaak verouderd en slecht geïsoleerd. Het is alvast geen structurele manier om voldoende aanbod van betaalbare, kwalitatieve woningen ter beschikking te stellen.”

De cijfers illustreren dat: de huurprijzen in Vlaanderen stijgen sneller dan de inkomens. De gemiddelde huurprijs bedraagt volgens de Vlaamse Woonmonitor inmiddels 950 euro per maand. “Om dat te kunnen betalen, moet je netto minstens 2.700 euro verdienen. De stelregel is immers dat je maximaal 1/3 de van je beschikbaar inkomen aan huisvesting besteedt. Voor een doorsnee gezin is dat niet haalbaar. Wie spaart en vermogen opbouwt, verliest bovendien zijn recht op sociale huisvesting door de vermogenstoets. Dat ontmoedigt sociale vooruitgang in plaats van ze te stimuleren.”

Het gevolg is een groeiende kloof tussen sociale en reguliere huisvesting. “De betaalbare huisvestingsmarkt – woningen die 15 tot 20 procent onder de marktprijs liggen – is veel te klein. Er is ook weinig motief voor verhuurders om ze goedkoper ter beschikking te stellen. En dus is er vandaag nauwelijks een aanbod voor al diegenen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar te weinig voor de gewone huizenmarkt.”

Een kwestie van keuzes

De wooncrisis is niet iets wat ons is overkomen, stelt Vanwynsberghe. “Het is het resultaat van een beleid dat consequent de conflicterende prioriteiten heeft gelegd. De overheid concentreert zich momenteel vooral op sociale huisvesting en dat is zeker positief. Maar dat gaat dus heel erg traag en verloopt bureaucratisch. Betaalbaar wonen is dan weer het vergeten kind van het woonbeleid.” Ook lokaal leeft vaak weerstand. “Iedereen is voor sociale huisvesting, zolang het maar niet in de eigen straat is. Gemeenten vrezen dat hun gemiddelde (belastings)inkomen daalt of dat ze minder aantrekkelijk worden. Daardoor blijven projecten hangen in bezwaarschriften en politieke koudwatervrees. Soms is dat verzet heel subtiel.”

Tegelijk zetten demografische en economische trends druk op de woonmarkt. “Het traditionele kerngezin verdwijnt steeds meer. Alleenstaanden en gescheiden gezinnen vergroten de vraag, terwijl bouw- en grondkosten stijgen. Die combinatie van factoren vormt de perfecte storm. De huidige energienormen en renovatieverplichtingen zijn belangrijk, maar voor de meeste gezinnen financieel onhaalbaar geworden. Wat vijf jaar geleden nog betaalbaar leek, is dat vandaag niet meer.”

Daarbovenop komt een hardnekkige ideologische patstelling. “We blijven hangen tussen twee kampen: zij die vinden dat de overheid alles moet doen, en zij die geloven dat de markt vanzelf regelt wat de samenleving nodig heeft. Die tegenstelling verlamt en daardoor doet niemand genoeg. Desastreus, want wonen is geen economische sector zoals een andere: het is een basisvoorwaarde voor menswaardig leven, zelfs een grondrecht. Als de overheid zich daaruit terugtrekt, wordt ook de stijgende ongelijkheid een beleidskeuze.”

Bouwen aan oplossingen

Die verlamming wil Hefboom in beweging brengen. “Wij bekijken de woningmarkt als een geheel van vier blokken: dak- en thuisloosheid, sociale huisvesting, betaalbaar wonen en de vrije markt. Wij werken op de eerste drie. Daar zit de grootste maatschappelijke nood, faalt de marktwerking en kan ethische financiering het verschil maken.”

Een primair werkterrein is de strijd tegen dakloosheid. “We steunen initiatieven die werken volgens het Housing First-principe: eerst wonen, dan pas werken aan andere problemen. In België doen we het vaak omgekeerd: eerst rehabiliteren, dan misschien een dak boven het hoofd als je aan alle voorwaarden voldoet. Dat is duurder en minder effectief. In Finland tonen ze met de Y-foundation dat het anders kan. Hun aanpak is niet alleen menselijker, maar ook economisch rationeel. Noodopvang en crisiszorg zijn namelijk extreem duur omdat ze veel omkadering vragen. Mensen zelf verantwoordelijkheid én controle geven, tot rust laten komen in een eigen woning, mét begeleiding: dat kost minder en levert meer op. Het Finse model heeft structurele thuis- en dakloosheid op die manier zelfs opgelost.”

Daarnaast financiert Hefboom organisaties die betaalbaar wonen realiseren. “We voorzien leningen met een lagere rente, wat het totaalbudget tot 10 à 15% goedkoper maakt, aan maatschappelijke projecten die de woningmarkt sociaal invullen: CLT Brussel, De Overmolen, Ethimmo, Wooncoop, Inclusie Invest om er enkele te noemen. In totaal gaat jaarlijks twee à drie miljoen euro van onze kredietportefeuille naar betaalbare huisvesting. Onze coöperanten gaan akkoord met een beperkter financieel rendement omdat ze vooral kijken naar de maatschappelijke winst. Onze rol is niet om het hoogste rendement te halen, maar om meer mensen betaalbaar te laten wonen.”

Hefboom werkt samen met sociale economie, lokale besturen en andere ethische financiers en vindt het belangrijk om ook energetische renovaties en vernieuwingsprojecten te versnellen. “Projecten zoals Ethimmo tonen dat dergelijke samenwerking werkt. Wij koppelen kapitaal aan impact.” Volgens Vanwynsberghe is opschaling nodig, maar met gezond verstand. “We moeten groter durven denken zonder alles zomaar te willen centraliseren. De kracht van de sector zit ook in de som van vele kleinschalige initiatieven.”

Kiezen voor rechtvaardigheid

Volgens Vanwynsberghe is het tijd voor politieke moed. “De eerste stap is eenvoudig: behandel wonen als een grondrecht, niet als een beleggingsproduct. Een huis is geen aandeel.” Hij pleit voor structurele investeringen in zowel sociale als betaalbare huisvesting. “De overheid kan niet alles zelf doen, maar ze moet de juiste spelers ondersteunen. Sociale ondernemingen, coöperaties en ethische financiers moeten beter toegang krijgen tot gunstige financiering, EU-garanties en btw-verlagingen. Ook de procedures moeten sneller en toegankelijker. De financiële regels zijn vandaag vooral op maat van grote commerciële spelers, niet van impactgedreven organisaties. Het ingebouwde wantrouwen moet verdwijnen.”

Het Housing First-model verdient voor Hefboom een structureel kader. “Het is aantoonbaar goedkoper en menselijker, maar in België blijft het steken in pilootprojecten. We moeten dat model durven te verankeren in structureel beleid. En ja, dat kost in de beginjaren meer, maar na 5 à 10 jaar pluk je dubbel de vruchten, zelfs financieel.” Ook publiek-private samenwerking moet worden gestimuleerd. Als lid van FEBEA pleit Hefboom Europees voor betere toegang van ethische financiers tot EU-garanties. “Europa heeft onder andere via de Europese Investeringsbank en het Europese Investeringsfonds instrumenten om sociale investeringen massaal te stimuleren. Maar kleine spelers – zoals ook Hefboom – raken daar moeilijk binnen. Dat moet anders als we de wooncrisis echt willen keren.”

Verander het discours

Hefboom vraagt een mentaliteitswijziging bij beleid en publieke opinie. “We moeten af van het wantrouwen tegenover wie steun krijgt. Sociale huurders en daklozen zijn geen profiteurs, het zijn mensen die onze solidariteit verdienen. De focus ligt nu te vaak op de 0,1% misbruik. En ja, dat moet eruit maar mag de overige 99,9% niet treffen. Sociale huisvesting is geen kostenpost, het is de meest doeltreffende investering in maatschappelijke samenhang.”

De wooncrisis is niet onvermijdelijk, benadrukt Vanwynsberghe. “Het is het gevolg van keuzes, en dus ook oplosbaar. Als samenleving moeten we beslissen wat we belangrijk vinden: winst voor sommigen op korte termijn of algemeen welzijn op lange termijn. Sociale huisvesting is de hefboom waarmee we de woonmarkt opnieuw menselijk maken, aan sociale promotie doen en armoede kunnen terugdringen.”

Daarvoor is samenwerking nodig, maar vooral overtuiging. “Als samenleving moeten we zeggen: iedereen verdient een dak boven het hoofd. En dat is niet alleen een kwestie van stenen, maar van juiste keuzes, solidariteit en visie. Wie in wonen investeert, bouwt aan de toekomst van een samenleving die niemand achterlaat.”

Febea paper on social housing

FEBEA is de European Federation of Ethical and Alternative Banks and Financiers waarvan Hefboom stichtend lid is. De organisatie promoot alternatieve en ethische financiering, en zorgt ervoor dat sociale en duurzame praktijken worden geïntegreerd in Europees beleid. In de recente paper ‘From Assets to access’ pleit FEBEA voor ethische financiering als hefboom voor sociale huisvesting. In dit gesprek onderschrijft John Vanwynsberghe, directeur van Hefboom, die boodschap én vertaalt hij die visie naar de concrete context in België.